В «общем котле» - безопасно

Победителем конкурса на замещение должности руководителя регионального оператора, осуществляющего капитальный ремонт многоквартирных домов на территории Новгородской области, заключительный этап которого состоялся 14 января, стала Ольга ХОДКОВА. В разговоре с ней я спросила, не страшится ли она принять на себя такой груз не только работы, но и ответственности, ведь деятельность Регионального фонда капремонта – это состояние нескольких тысяч многоквартирных домов, включённых в областную программу, и ежегодный ремонт сотен из них на суммы в сотни миллионов рублей. Ольга Сергеевна, изящная, хрупкая на вид, с внимательным взглядом, ответила, что, конечно, такое чувство есть, но это не из опасения, что не хватит профессионализма и опыта – она инженер-строитель, в Жилищной инспекции и областном министерстве ЖКХ и ТЭК курировала региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилья и капитальный ремонт многоквартирных домов, - а из желания, чтобы хватило сил и времени на огромный объём работы, и их ещё меньше придётся уделять семье, двум сыновьям, младшему из которых всего пять лет. Но не попробовать реализовать свои предложения по налаживанию более эффективной работы Фонда было бы, на её взгляд, нелогично. Поэтому и приняла решение участвовать в конкурсе. Судя по тому, как она детально анализировала проблемы и задачи Фонда, можно было понять, что солидная доля перфекционизма в ней присутствует, чего и сама Ольга Сергеевна отрицать не стала.  

Свой ремонт – за свои

- До того, как в 2014 году появились региональные Фонд и Программа капремонта многоквартирных домов, область с 2008 года получала субсидии на эти цели из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. Вы занимались разработкой нормативной базы для создания регионального Фонда, потому что тема капремонтов вам была хорошо знакома?

- Работая в Жилищной инспекции, я на эти дома составляла акты, описания, и, перейдя в министерство, мне пришлось и дальше с ними работать – подавать заявки на получение финансовой поддержки, на предоставление субсидий районам для выполнения ремонтов. Изначально из Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт нам субсидии давали не в таком большом объёме, как на переселение из аварийного жилья, но всё равно это было большое направление. Наш Фонд капремонта МКД существует с 2014 года. В 2013 году мы разрабатывали всю нормативку, правоустанавливающие документы, хоть министерство и не является учредителем Фонда. Его учредитель - правительство области, которое несёт субсидиарную ответственность за невыполнение ремонтов.

- Из каких средств формируется Фонд?

- Фонд капитального ремонта, за счёт которого выполняются ремонтные работы, складывается из взносов собственников помещений. Это физические лица – мы с вами, владельцы жилья, и юридические лица, владельцы нежилых помещений – магазинов, офисов, учреждений. Помещения могут быть как в частной собственности, так и в государственной – федеральной, региональной, муниципальной. Собственники этих помещений также платят взносы. И чтобы развеять заблуждения некоторых людей, уточню, что взносы собственников никоим образом не расходуются на работу и содержание Фонда - это субсидия правительства Новгородской области, которая покрывает расходы, связанные с арендой помещений, содержанием аппарата, хозяйственно-бытовые расходы. 

- Некоторые люди неохотно платят взносы в Фонд капремонта, потому что считают, что их деньги расходуются не на ремонт дома, в котором они проживают, и даже не на ремонт домов в их населённом пункте - а в другом городе или районе области. Как формировалась Региональная программа капремонтов? Вносились ли в неё изменения?

- Программа формировалась в 2014 году по предложениям органов местного самоуправления – действительно, никто, кроме муниципалитетов, лучше не знает свой жилой фонд. И ОМС делали это с помощью и на основании предложений управляющих компаний, ТСЖ, ТСН – в зависимости от технического состояния домов, года их постройки. В программу были включены все многоквартирные дома, более 5000, которые на тот момент не были признаны аварийными. 

По законодательству программа должна актуализироваться не реже, чем один раз в год, на практике у нас получается, что такие изменения мы вносим два раза в год. Какие это изменения? Мы исключаем дома, которые признаются аварийными, и это процесс неизбежный - старение фонда всё равно происходит. Включаются дома вновь построенные, но начисления на капитальный ремонт производятся по действующим правилам через три года после включения в программу. Планируется, что этот срок будет увеличен до 5 лет, потому что в соответствии с Гражданским кодексом в течение этого времени действует гарантия застройщика, который обязан устранить возникающие проблемы.

Региональная программа рассчитана до 2043 года и разбита на трёхлетки. В каждую трёхлетку от каждого района включается определённое количество домов, в зависимости от суммы, которую собирает каждый муниципалитет. Обращу внимание на то, что по каждому муниципалитету у нас формируется отдельная программа капремонтов домов. И это заблуждение, если люди думают, что они собирают деньги в Великом Новгороде и за их счёт ремонтируются дома где-то в Поддорье или других районах области. В «общем котле» средств регионального Фонда каждый район имеет свой «котёл»: сколько собрано денег в каждом отдельном районе, на такую сумму и будут там производиться ремонты домов. 

- Что запланировано Фондом на нынешний год?

- На 2020 год всего по области в программу капремонтов за счёт взносов собственников включено 214 многоквартирных домов на общую сумму более 240 млн. рублей. Программы по муниципалитетам по понятным причинам неравнозначные. В Великом Новгороде планируется отремонтировать в этом году 73 дома, сумма – 110 млн. рублей, причём запланировано 116 видов работ. В Боровичах, к примеру, ремонт будет производиться на 16 МКД, в Старой Руссе – на 20 МКД, а в Батецком районе отремонтируют 2 дома.

- Областная программа изначально была сформирована по принципу физического износа и года постройки домов. Они все включены в программу и уже разбиты на трёхлетки. Может ли муниципалитет внести изменения в программу, если на каком-то доме требуется внеочередной ремонт?

- Основные виды работ, которые установлены федеральным и областным законодательством и которые мы выполняем, - это ремонты крыш, фундаментов, фасадов и инженерных коммуникаций (в зависимости от того, чем оборудован дом – холодное и горячее водоснабжение, отопление, газовые сети, водоотведение). В каждом доме эти работы разбиты по видам на каждый период. Допустим, ремонт крыши учтён в плане ремонта на 2020-й год, сети водоснабжения – на более поздний период. Если муниципалитеты выявляют какие-то несоответствия, например, забыли про ремонт фасадов, то готовят полный пакет документов для включения в план данного вида работ. Комиссия, в зависимости от технического состояния этого конструктива или инженерной сети, а также объёма сбора у данного муниципалитета, рассчитывает и включает данный вид ремонта в течение определённого периода.

Менее пяти - на ремонт не собираться

- А нельзя ли полностью капитально отремонтировать многоквартирный дом и длительное время к нему не возвращаться?

- Комплексный капитальный ремонт дома – крыши, фасадов, инженерных сетей - был бы, конечно, идеальным вариантом. Но такого программой не предусматривается. Средств собственников на всё попросту не хватит. Для примера возьмём дом трёхподъездный, пятиэтажный. Если на нём выполнять комплексный ремонт, то затраты на замену крыши составят, допустим, 2,5 млн. рублей, по миллиону потребуется на сети, ещё миллион на фасад, учтём фундамент – и получится необходимая сумма более 10 млн. рублей. Если по такой схеме идти, то на 240 млн. рублей, запланированных на этот год, мы отремонтируем всего 20 домов, то есть в десять раз меньше. Было принято решение, что комплексные ремонты мы производить не будем, так как у нас много домов с достаточно большим процентом износа, и на многих требуется замена одного элемента, который уже «терпеть не может».

- Как вы считаете, меняется ли в целом картина состояния жилищного фонда области? И какого количества МКД коснулись позитивные изменения благодаря ремонтам?

- Без сомнения, состояние жилищного фонда области по сравнению с 2014 годом улучшилось. Другой разговор, что люди почему-то склонны не замечать этого. Может быть, в Великом Новгороде, где большое количество домов, это не так заметно, потому что увидишь разве что фасады и крыши на маленьких домах, внутренние-то сети не видны. Я много езжу по районам. И там эти изменения заметнее. Родина моих родителей – посёлок Кулотино в Окуловском районе. Раз в год я туда приезжаю и вижу, насколько посёлок преображается. Деревянные двухэтажные дома, на которых на моей памяти, за 40 лет, не делали никогда и ничего, сейчас отремонтированы, крыши практически на всех заменены. В Старой Руссе бываю часто, там живут родственники. И тоже вижу много домов, на которых ведутся работы.

Не правы те, кто считает, что Фонд капремонта ничего не делает. Число отремонтированных с 2014 года домов приближается к 2000, то есть на 40 процентах домов выполнены те или иные виды работ. На некоторых домах прошли уже и по два, и три ремонта.

Недавно состоялось селекторное совещание с Минстроем, мы готовили информацию за 2017-2019 годы. Эта трёхлетка технически завершена, но фактически ремонты кое-где продолжаются, потому что есть работы, рассчитанные на период в два года.

В 2017 году были запланированы ремонты на 430 домах, выполнены на 429. Не выполнен ремонт на одном доме – по улице Славная, 54/26. Там возникла проблема – на этом доме нет ни управляющей компании, ни обслуживающей организации. Сейчас с участием администрации определяется управляющая компания. Запланированный ремонт электроснабжения будет выполнен, подрядчик определён.

План 2018 года завершён на 82 процента. Запланировано было к ремонту 540 домов, выполнен ремонт на 442 домах. Уже заключены договоры ещё по 20 домам, подрядчики определены, и работы будут выполняться в 2020 году. Есть ещё не разыгранные дома, по которым проводятся конкурсные процедуры. Для них было необходимо разработать проектную документацию.

Кроме того, часть домов из списка 2018 года будут исключены. Это

9 домов с количеством квартир менее 5. Жилищное законодательство РФ дало возможность исключить из программы такие дома. Мы внесли соответствующие изменения в областной закон. Ремонт на таком доме целесообразнее выполнять собственникам самостоятельно. У нас были обращения на эту тему: люди не согласны платить в «общий котёл» и ждать ремонта ряд лет. Обусловлено это также тем, что ремонт таких домов очень медленно окупается: пять собственников собирают не так много денег в фонд. Самим же им легче договориться, найти организацию, которая сделает ремонт по более выгодной цене, чем запускать это посредством электронной площадки.

- И много у нас таких домов – с количеством квартир менее пяти?

- Их много и в Великом Новгороде, и во всех районах, всего около 300 по области.

Проблема отказников

- Вы упомянули, что в 2019 году Фонд столкнулся с таким явлением, как многочисленные отказы людей от проведения ремонтов, и это отразилось на выполнении плана работ. Что это за ситуация?

- Да, 2019 год в плане ремонтов пошёл немного тяжелее. Наверно, это связано и с тем, что поздновато стали формироваться лоты, поздно отыгрываться работы. В Фонде пошли по пути, чтобы сначала разыграть дорогостоящие работы и посмотреть, насколько средств хватит и сколько будет сэкономлено. Процесс этот затянулся, в связи с чем только на 40 процентов завершён план 2019 года: планировалось выполнить ремонты на 819 домах (конечно, и план был очень большой), но завершены полностью только на 321 домах. На 328 МКД уже заключены договорные отношения, то есть в 2020 году они также будут завершены.

И 2019-й стал годом, когда отказов собственников от ремонтов было очень много, люди не пускали подрядчиков выполнять работы.

- По каким причинам это произошло?

- Причин много. Моё мнение – в основном, это недоработка управляющих организаций и органов местного самоуправления. Каждый район знает, какие дома, в каком году включены в региональную программу, знает план капремонтов и действительную ситуацию – нужен ли сейчас на доме ремонт. Дело в том, что на отдельных домах ремонт уже проведён – либо управляющей компанией, либо собственниками. Либо собственники решили, что им сейчас ремонт не нужен. И получается, что подрядчик, когда запланированный дом разыгран, приходит на объект – а там либо ремонт не требуется, либо собственники попросту не позволяют приступать к работам. Наверно, это можно было выяснить и согласовать заранее. По Старой Руссе, например, отказы составили до 40 процентов от числа всех запланированных к ремонту домов.

Если у вас ремонт запланирован на 2021 год, то в июне 2020 года собственникам должно придти уведомление о том, что дом в следующем году по такому-то виду работ будет на ремонте. Соответственно, есть время на то, чтобы определить, нужен ли этот ремонт. Но кто-то, видимо, считает: это не моя проблема. Собственники должны сообщить в управляющую компанию об отказе в проведении ремонта, управляющая компания сообщает в ОМС, ОМС готовит пакет документов в Фонд, и до начала ремонта, до проведения всех конкурсных процедур вносятся изменения в программу капремонтов. Ваш ремонт либо переносится на более поздний срок, либо есть возможность варьировать по видам ремонтных работ, например, вместо сетей теплоснабжения ремонтировать сети водоснабжения. Но почему-то собственники не очень хотят в этом участвовать, хотя это их имущество, они за него отвечают. Хотелось бы, чтобы собственники относились к капитальному ремонту более осознанно, ответственно. Были случаи, когда подрядчика не пускали в отдельные квартиры, например, чтобы заменить сети водоснабжения. В итоге весь стояк оставался без ремонта. Невозможно, если на первом и третьем этажах люди согласны проводить ремонт, а в квартиру на втором этаже не впускают. Ремонт кусками делать нецелесообразно.

Очень много отказов было от собственников нежилых помещений, где они уже самостоятельно сделали косметические ремонты. Сети при этом зашиты, замурованы. Они нуждаются в ремонте, а собственник к ним не подпускает. Тем не менее, это обязанность собственника - предоставить доступ для проведения ремонтов. В настоящее время по Великому Новгороду уже подготовлен ряд исков в суд по этим вопросам.

Как не остаться без крыши

- Но бывают претензии и к подрядчикам со стороны владельцев квартир. В прошлом году у нас были публикации с жалобами жильцов на проведение капремонтов. Один из случаев – резонансный, когда в доме на Воскресенском бульваре поздней осенью сняли крышу и долго её восстанавливали. Как Фонд контролирует подрядные организации?

- С подрядчиками мы общаемся постоянно. Контроль со стороны министерства ЖКХ и ТЭК за ними ведётся. С 2016 года в соответствии с федеральным законодательством введён порядок, по которому не любая подрядная организация может выйти на проведение ремонта. Изначально проводится отбор организаций, которые включаются в квалификационный перечень.

Проблема дома по Воскресенскому бульвару, 6 известна. Но Фонд жильцам в любом случае помочь бы не смог. На доме не фондовский счёт, а специальный счёт, держателем которого являлась управляющая компания. Собственники самостоятельно собирали деньги на капитальный ремонт, самостоятельно нашли подрядчика. Проблема в том, что достаточных средств на капитальный ремонт крыши у них не было. Они договорились с подрядчиком, что он сделает ремонт в долг. Но и у подрядчика тоже таких денег не оказалось.

Когда ремонтом занимается Фонд – это его ответственность. Подобная ситуация разрешилась бы: Фонд нашёл бы средства, расторг договор с данной подрядной организацией, заключил с другой.

Но обращу ваше внимание на то, что Фонд не идёт на то, чтобы выполнять работы, когда средств недостаточно. Учитывая, что подрядчики - а в основном работы выполняют новгородские организации - не такие уж богатые, в прошлом году было принято решение, что работы выполняются с оплатой в два года. С подрядчиком заключается договор, ему выплачивается аванс в размере 30 процентов от стоимости работ, оставшаяся сумма выплачивается в течение двух лет. Мало у кого есть возможность полностью выполнить ремонт за свой счёт, выиграв лот на 10 домов, на 10 крыш по 2 миллиона. Поэтому было принято решение об авансировании, чтобы у них были деньги на закупку материалов.

- Что вы посоветуете собственникам, чтобы не возникало таких ситуаций?

- Повторюсь, в подобных случаях собственникам помочь не могут ни Фонд, ни администрация, потому что это будет нецелевое расходование бюджетных средств. Мой призыв был бы: собирайте взносы в «общий котёл» и будете защищены. Но в любом случае решение, где аккумулировать средства и как их расходовать, принимают сами владельцы помещений. Если принято решение собирать деньги на специальном счёте – реально оценивайте свои возможности по проведению ремонта. Если ремонт крыши стоит 3 с лишним миллиона, а собран всего миллион, то можно предположить что 2 миллиона в долг подрядчик может и не найти.

Гарантия защиты

- Правомерно ли, что средства со специального счёта управляющей организации могут изыматься в «общий котёл» Фонда? В каких случаях это возможно и чем это грозит собственникам?

- У нас три вида формирования Фонда капитального ремонта. Так называемый «общий котёл» - это счёт регионального оператора, где аккумулируются все деньги и распределяются на те дома, которые есть в программе. Второй вид – это специальные счета, но владельцем такого спецсчёта может быть и регоператор – просто у управляющей организации существует отдельный счёт в Фонде капремонта, и все обязанности по начислению, сбору средств, организации ремонта исполняет Фонд. В чём в этом случае будет защита собственников? В том, что если у них недостаточно средств, Фонд их об этом уведомляет. И собственники могут принять решение, что они дособирают необходимые средства для проведения ремонта, так как из «общего котла» им всё равно ничего не достанется. Либо, если собственники ничего не предпринимают, а ремонт не выполняется в срок, установленный региональной программой, или не переносится по их инициативе на более поздний срок, этот дом в следующем году попадает в «общий котёл» - это предусмотрено федеральным законодательством, Жилищным кодексом.

И существуют спецсчета, держателями которых являются управляющие компании, ТСЖ, ТСН. Они совершенно самостоятельно распоряжаются счётом, никаким образом не соотносясь с Фондом. Но обязанность по выполнению тех ремонтов, которые запланированы в программе, с них не снимается. Поэтому, если держатель такого спецсчёта в год, установленный программой, не выполняет ремонт и не обращается о переносе сроков, средства также падают в «общий котёл».

Такие прецеденты у нас есть. Дом в Великом Новгороде на улице Ломоносова, 6/2 с 2016 года «гоняется» то в «общий котёл», то обратно на спецсчёт. В 2016 году там не был выполнен запланированный ремонт крыши, об этом не были проинформированы ни Фонд, ни Жилищная инспекция. Средства отправились в «общий котёл», по суду вернулись на спецсчёт, но по апелляции снова оказались в «общем котле». Собственники должны иметь в виду, что сбор денег на спецсчёте не освобождает от обязанности выполнять ремонт, вы не можете распоряжаться деньгами, как хотите. В любом случае должны предоставляться отчёты в Жилищную инспекцию о расходовании средств и выполняться условия, прописанные программой капремонтов.

Оптимизация без негатива

- Какие вы видите проблемы и какие ставите перед собой задачи по усовершенствованию деятельности регионального Фонда капремонта?

- В числе своих первоочередных задач я вижу некоторый пересмотр штатного расписания Фонда. Хочу проанализировать функционал. По своей работе я общалась с отделами Фонда, хоть и не со всеми, а выборочно, и вижу, что нагрузка распределяется неравномерно.

- Будете проводить то, что в области называют резонансным словом с негативным оттенком «оптимизация»?

- Если она и будет, то без негативного оттенка. Некоторые считают, что штат в Фонде большой. Но если соотнести численность сотрудников с задачами, окажется вовсе не так. В Фонде работают юристы, экономисты, технари.

Начнём с того, каким образом вообще организуется ремонт. Для начала необходимо, чтобы специалисты вышли на дом, обследовали его, составили дефектную ведомость. На её основании составили смету. Этим занимается технический отдел. Отдел по работе с собственниками должен направить предложение собственникам о том, что их дом запланирован к ремонту на следующий год, собрать протоколы о том, что собственники согласны, обработать документы. Отдел, занимающийся закупками, должен сформировать лоты (в которые включаются дома по территориальному признаку), всю документацию для проведения аукционов, провести аукционы. Договорной отдел заключает договоры с подрядными организациями. Отдел технического надзора ведёт контроль за выполняемыми работами. Надо учесть, что работы выполняются во всех районах. У нас ещё не было ни одного года, чтобы в каком-то районе ремонты МКД не велись. Соответственно, это 21 муниципальный район и городской округ Великий Новгород. Представителей Фонда в муниципалитетах нет – ни филиалов, ни представительств не предусмотрено законодательством. Сотрудники Фонда должны на каждый дом как минимум три раза выехать: проконтролировать, что подрядчик начал работу, второй раз – скрытые работы, третий – приёмка работ. Отдел по работе с собственниками ведёт начисления, сборы, отслеживает задолженности. Объём работы в Фонде очень большой.

Так что скорее это будет перераспределение обязанностей между отделами. Если получится – то увеличение штатной численности, в Фонде нет юридического отдела, этот вопрос остаётся открытым.

Тщательнее, муниципалитеты!

- Вы говорили о необходимости актуализации планов капремонтов. Значит, придаёте этому большое значение?

- Это ещё одна задача, которую я ставила, работая в министерстве и которую, надеюсь, удастся решить. Речь об усовершенствовании программы при её составлении. Мне хотелось бы ближе и плотнее поработать с муниципалитетами. Пусть не по всей программе, для начала пересмотреть, актуализировать трёхлетние программы, на 2020-2022 годы, по каждому муниципалитету. И эта работа должна вестись планомерно. Мы к этому уже пришли – как бы ни сопротивлялись муниципалитеты.

- Вопрос возник потому, что появилось много мотивированных и немотивированных отказов в проведении ремонтов, что ломает региональную программу?

- Да, и исходя из этого тоже. Но, кроме того, жилищное законодательство даёт нам право вывести в отдельную подпрограмму дома с износом более 70 процентов. У нас есть такие дома, их состояние можно охарактеризовать как пограничное между домом, ещё пригодным к эксплуатации, и домом аварийным. Хотелось бы определить эти дома в каждом муниципальном образовании и работать с ними по-другому. Может быть, на них целесообразнее выполнять не полный капремонт, а поддерживающий. И средств будет затрачиваться меньше, и отдельная проблема будет решаться, а параллельно делать обследования, предпроектные работы за счёт взносов. Нужно оценивать целесообразность проведения ремонтов – хотя бы для того, чтобы выходить с предложением о включении таких домов в перечень аварийных.

Приходится доказывать муниципалитетам, что такая ревизия – это их обязанность, которую они не очень-то стараются исполнять, мол, сформирована программа ремонтов – делайте. Эта работа – по более качественному формированию планов трёхлетки - в Фонде уже начата.

Сделки не будет

- Наверно, к проблемам, о которых вы говорили, можно добавить задолженность населения и юрлиц по взносам в Фонд капремонта?

- Эту проблему придётся решать. В области накопилась очень большая задолженность у собственников по взносам на капитальный ремонт. На сегодняшний день она составляет десятки миллионов рублей, накопленных с 2014 года. Есть собственники, которые не платили никогда. Скажу, что в прошлом году Фонду была выделена дополнительная субсидия в размере 7 миллионов рублей на ведение претензионной работы. Потому что выставление каждого искового требования стоит денег. Чем больше сумма – тем больше сумма госпошлины, а Фонд от госпошлины не освобождён. К сожалению, юридического отдела в Фонде пока нет. Вопросами взыскания задолженности занимаются юристы, которых нанимаем по трудовым договорам. Работаем в этом плане со студентами НовГУ, и эта практика складывается довольно неплохо.

На сегодняшний день все юридические лица – собственники нежилых помещений - охвачены претензионной работой. Охвачены также собственники, у которых очень большая задолженность и просроченная задолженность, тем не менее, работы всё равно много. Но она началась и уже приносит свои плоды: многие собственники в прошлом году выплатили свои долги, а некоторые обратились в Фонд за рассрочкой.

Хочу обратиться к собственникам: помните, что Фонд капремонта – это не фонд добровольных пожертвований, и взнос на капремонт - это обязательный платёж, как платёж за жилищные и коммунальные услуги. С имеющимся долгом по взносам на капремонт вы не сможете продать свою квартиру, не оформите никакой сделки. Уточню, что это единственный платёж, который числится не на самом собственнике, а на жилом помещении. И даже если вам удастся каким-то образом продать квартиру или помещение, то этот долг остаётся на них, переходя к следующему собственнику, который с вас в судебном порядке может этот долг взыскать. В прошлом году в Фонд обращались многие люди с тем, что у них не проходит сделка с долгом.

Так что будьте аккуратны с платёжной дисциплиной, относитесь серьёзно к Фонду капремонта, оплачивайте взносы. От этого зависит и ремонт вашего дома, и состояние жилфонда в области. Ведь за годы действия региональной программы уже отремонтированы многоквартирные дома, в которых проживают 60 тысяч семей.

Наталья МЕЛКОВА

Фото автора