Знай полномочия – не будет барьеров

Местные и областные чиновники не нашли консенсуса по поводу земли.

Кратко эта история выглядит так. Сельское поселение решило увеличить площади двух деревень за счёт перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов для жилищного строительства. Тем более что земли эти не обрабатываются, запущены, зарастают кустарником. Более того, расположены они в прибрежной полосе озера, что делает довольно проблематичным, противоречащим законодательству использование их для нужд сельского хозяйства.

Проект изменений, вносимых в генплан, местные чиновники направили чиновникам областным для согласования. Те проект не согласовали. По вполне объяснимым с их точки зрения причинам. Недостаточное обоснование перевода земель из одной категории в другую, в том числе целесообразности включения в границы населенных пунктов земельных участков, находящихся в частной собственности – большая часть предполагаемых для будущей жилищной застройки земель, действительно, принадлежит частному лицу.

В редакцию обратилась М.Н. Грачёва, специалист, занимавшаяся оценочными работами в рамках проекта, с просьбой помочь разобраться в создавшейся ситуации.

Мы, пообщавшись с представителями областного департамента имущественных отношений и государственных закупок, ситуацию безвыходной не нашли.

Вот подробности истории внесения изменений в генплан сельского поселения - в письмах, документах и комментариях.  

ПИСЬМО:

В редакцию от имени К.В. Давыдова из Валдайского района с письмом обратилась М.Н. Грачёва, занимающаяся оценочными работами.

«На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2015 Давыдовым К.В. был приобретён земельный участок с кадастровым номером 53:03:0627001:48 площадью 90671 кв. м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Новгородская обл., Валдайский район, Короцкое сельское поселение. Участок расположен непосредственно у границы сельского населённого пункта – д. Середея. Проектом планировки и межевания земельный участок размежевали на 68 участков, 64 – для дачного строительства, 1 – для многолетних насаждений, 3 – для инженерно-технических объектов. 19 мая 2016 года земельные участки зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, получены свидетельства о государственной регистрации права.

В соответствии с постановлением Администрации Короцкого сельского поселения от 12.08.2016 №84 «О подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки Короцкого сельского поселения» ООО «Ракурс» (Великий Новгород) подготовлен проект. Проект был загружен во ФГИС ТП 21.11.2016. Публичные слушания, назначенные на 17 февраля 2017 г., проведены. Принято решение о внесении 68 участков в земли населённого пункта д. Середея с разрешённым использованием – индивидуальное жилищное строительство. Далее проект направлен для получения согласований в Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области. Проект не получил положительного согласования. На 29 марта была назначена согласительная комиссия, которая опять дала отрицательное заключение. Мотивированного ответа не получено. До 22 июня 2017 года должна была пройти ещё одна согласительная комиссия. Если проект не получит положительного согласования, вся работа окажется проделанной напрасно.

Убедительно прошу помочь разобраться в возникшей ситуации.

С уважением, Грачёва Марина Николаевна».

ПОДРОБНОСТИ:

За подписью главы Короцкого сельского поселения Л.В. Степановой в марте 2017 года в областной департамент имущественных отношений и государственных закупок было направлено письмо с экономическим обоснованием проекта с изменениями правил землепользования и застройки Короцкого сельского поселения, подготовленное после отказа в его согласовании.

В частности, администрация Короцкого сельского поселения поясняет:

«В части предоставления планов поселения по развитию инженерной и транспортной инфраструктуры сообщаем, что генеральный план – это и есть план поселения по развитию инженерной и транспортной инфраструктуры на перспективу, в экономическом обосновании указаны планируемые показатели жилищного строительства, численности населения и др., водоснабжение на данных территориях будет организовано путём бурения скважин или созданием колодцев, водоотведение – путём строительства локальных очистных сооружений на каждом участке (септик), расчётные параметры электричества приведены в таблицах. 

Включение в границы населённых пунктов дополнительных территорий из состава земель сельскохозяйственного назначения обеспечит рост дополнительных налогов (…) Сумма дополнительных налоговых поступлений вследствие включения рассматриваемых земельных участков общей площадью 125656 кв. м в земли населённых пунктов под индивидуальное жилищное строительство из состава земель сельскохозяйственного назначения составит 169635,6 рублей ежегодно».

Из «Экономического обоснования включения земель сельскохозяйственного назначения в границы земель населённых пунктов Короцкого сельского поселения»:

«Всего из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов предлагается перевести территорию общей площадью 12,6 га. За счёт уменьшения площади земель сельскохозяйственного назначения планируется увеличение площади населённых пунктов: д. Середея (на 9,1 га), д. Полосы (на 3,5 га)».

«За период расчётного срока генерального плана на территории, включаемой в состав населённого пункта д. Середея, будет выделено 63 участка под индивидуальное жилищное строительство и построено около 8,2 тыс. кв. м общей жилой площади, на которой будет проживать 189 человек.

На территории, включаемой в состав д. Полосы, возможно образование 16 земельных участков, введение около 2 тыс. кв. м жилья с проживанием 48 человек».

«Необходимо отметить, что включаемые территории (д. Середея и д. Полосы) примыкают к границам населённых пунктов. В целях сельскохозяйственных указанные территории не используются, зарастают кустарником.

Так, в д. Середея земельные участки, включаемые в границы населённого пункта, имеют разрешённое использование «для дачного строительства», таки образом, на данной территории ведение сельскохозяйственного производства уже невозможно

Включаемая территория находится вблизи озера Середейское, от водного объекта на территорию накладываются ограничения в использовании (прибрежная защитная полоса). В соответствии со ст. 65 Водного кодекса РФ в границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности – запрещается использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв, применение пестицидов и агрохимикатов, движение и стоянка транспортных средств, распашка земель, выпас сельскохозяйственных животных (…) Таким образом, расположение земельного участка в прибрежной защитной зоне озера делает невозможным его использование в целях сельского хозяйства, а именно растениеводства.

Включение земельных участков в границы населённых пунктов д. Середея и д. Полосы будет в последующем способствовать их развитию, на территории поселения увеличится объём жилищного строительства: в совокупности по двум населённым пунктам – 10,2 тыс. кв. м; постоянно проживающего населения – 237 человек. Так, по д. Середея и д. Полосы протяжённость новой транспортной инфраструктуры, сетей электроснабжения составит ориентировочно 2,5 км.

Таким образом, развитие жилищного строительства повлечёт за собой развитие инженерно-транспортной инфраструктуры, социальной инфраструктуры, что, несомненно, скажется на развитии поселения в целом».

КОММЕНТАРИИ:

Редакция обратилась за комментарием в департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области. Заместитель руководителя департамента Руслан Тарусов во время встречи пояснил позицию органа исполнительной власти и передал подготовленный официальный ответ на наш запрос.

Информация о рассмотрении проекта внесения изменений в генеральный план Короцкого сельского поселения:

«Согласно статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект внесения изменений в генеральный план согласуется с Правительством Новгородской области в случае включения в границы населённых пунктов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 3.79 Положения о департаменте имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области, утверждённого постановлением Правительства Новгородской области от 24.06.2013 №31, к полномочиям департамента относится участие в рассмотрении проектов документов территориального планирования муниципальных образований области и подготовке по ним заключений в отношении земель сельскохозяйственного назначения на территории области.

Письмом от 28.11.2016 №УА-3255-И департаменту направлена информация о необходимости согласования проекта внесения изменений в генеральный план.

Проектом предусмотрен перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов земельных участков общей площадью 12,6 га для индивидуального жилищного строительства. В рамках проекта предлагается увеличить площадь д. Середея на 9,1 га (с 52,19 га до 61,29 га – 68 участков) и д. Полосы на 3,5 га (с 29,72 га до 33,22 га – 1 участок).

Проектом не была обоснована целесообразность включения земельных участков, находящихся в частной собственности, в границы населённых пунктов. Не представлены планы поселения в части развития инженерно-транспортной, социальной инфраструктуры, что в соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» относится к ведению сельского поселения, не представлены расчётные обоснования, подтверждающие соответствующее положительное развитие поселений вследствие включения в их границы земельных участков, находящихся в частной собственности.

По итогам рассмотрения указанного проекта департаментом было подготовлено письмо в адрес департамента архитектуры и градостроительной политики Новгородской области от 17.02.2017 №ГИ-1374-И, в котором департамент отказал в согласовании проекта.

19.04.2017 состоялось заседание согласительной комиссии, по итогам работы которой было принято решение о представлении более чёткого экономического обоснования включения земель сельскохозяйственного назначения. Представленное 21.03.2017 экономическое обоснование включения земель сельскохозяйственного назначения было недостаточным для снятия департаментом своих возражений.

20.06.2017 на заседании согласительной комиссии было принято решение исключить из проекта предложения по включению территорий площадью 12,6 га в земли населённых пунктов из состава земель сельскохозяйственного назначения (9,1 га в д. Середея и 3,5 га в д. Полосы) для индивидуального жилищного строительства. В остальной части проект согласовать.

В соответствии с пунктом 12 статьи 25 ГрК РФ на основании документов и материалов, представленных согласительной комиссией, глава администрации поселения, района, вправе принять решение о направлении согласованного или не согласованного в определённой части проекта генерального плана в представительный орган местного самоуправления. Таким образом, заключение согласительной комиссии носит рекомендательный характер, и заключение департамента не может являться безусловным основанием для невнесения изменений в генеральный план.

Окончательное решение об утверждении проекта внесения изменений в генеральный план, в соответствии с нормами действующего законодательства, относится к исключительной компетенции органов местного самоуправления».

В ходе беседы Руслан Тарусов ещё раз подробно остановился на моментах, по которым согласительная комиссия и авторы проекта пока не нашли взаимопонимания:

- Выставлять в этой ситуации департамент неким барьером в решении вопроса считаю некорректным. Выход из ситуации абсолютно чёткий и понятный. Их даже два. С учётом того, что заключение департамента носит рекомендательный характер, то орган представительной власти сельского поселения вправе самостоятельно принимать решение о внесении изменений в генплан, не дожидаясь от нас согласования или несогласования проекта. И второе – если они хотят идти по уже означенному пути, через согласование перевода земель сельскохозяйственного назначения (а обороту сельскохозяйственных земель сейчас уделяется особо пристальное внимание, в том числе и с учётом федерального законодательства), то на сегодняшний день у нас есть протокол, в котором чётко прописано: представьте дополнительное обоснование, и работа будет продолжена. Никаких проблем мы здесь не усматриваем. Согласительная комиссия ещё никогда никакому органу местного самоуправления не отказывала. Если есть такая необходимость – давайте исполним решения протокола. В экономическом обосновании нужно подчеркнуть положительный эффект для самого населённого пункта, а не только, скажем, для частных лиц, которые являются собственниками этих земельных наделов. И было бы уместным заключение профильных служб о перспективности или малой перспективности использования именно земель сельскохозяйственного назначения. Такого заключения представлено не было. Кроме того, нам было бы важно знать мнение районной администрации по этому вопросу, но оно нам не известно.

Наталья МЕЛКОВА

Фото: озеро Середейское, сайт club.foto.ru

Поделиться: