Слушали... И ничего не постановили

Градостроительство – сложный вид деятельности, но потому и хорошо законодательно регламентированный. Здесь действуют очень объёмный и обстоятельный федеральный Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, отраслевые законы, в том числе регулирующие вопросы сохранения культурного наследия, масса подзаконных актов, также принятых на федеральном уровне, различных СНиПов, СанПиНов, технических и противопожарных норм и регламентов. Есть и местные нормативные акты, важнейшими из которых являются Генеральный план, а также Правила землепользования и застройки в Великом Новгороде. Подробно рассказать о системе применения всего этого массива законодательства вряд ли сразу получится, потому давайте очень схематично рассмотрим лишь наиболее важные моменты исходя из заданного вопроса.

Весь наш город поделён на территориальные зоны. Мы все встречали в объявлениях о публичных слушаниях, да и просто в профессиональных разговорах архитекторов и строителей не совсем привычные нашему уху обозначения: СИ.1; АТ.2; П.3; Ж.4; Р.1; Р.3 и тому подобные сочетания букв и цифр, напоминающие шахматные ходы. К популярной игре они отношения, конечно, не имеют, но всё же в чём-то с ними схожи. Подобно обозначениям шахматных клеточек так называются упомянутые территориальные зоны на утверждённой Думой Великого Новгорода карте. Правда, зоны эти представляют из себя вовсе не одинаковые квадратики, поскольку целью установления этих зон является вовсе не потребность механически разграфить весь город. (С этой задачей справляется другое деление города – на строительные кварталы. Но о них мы сейчас говорить не будем). Цель территориального деления – определить, что можно, а что нельзя строить в том или ином уголке нашего поселения.

Расшифровываются обозначения довольно просто. Например, Ж.1 – зона индивидуальной жилой застройки; АТ.1 – центральная деловая зона; СИ.1 – первая специальная историческая зона; П.2, П.3 – зоны предприятий и складов с санитарно-защитными зонами и тому подобное. Зоны эти установлены не для конкретных земельных участков, а для больших массивов, включающих в себя целые микрорайоны. Для каждой из такой зон упомянутыми Правилами землепользования установлены градостроительные регламенты. Проще говоря, что можно, а что нельзя строить на территории той или иной зоны, какова должна быть плотность застройки, сколько должно быть парковочных мест, а для индивидуальной жилой застройки даже предельные минимальные и максимальные размеры участков и количество метров, на которое нужно отступить от границ, когда возводится дом или хозяйственная постройка.

Для разных городских зон предусмотрены и разные регламенты. Например, в зоне СИ.1 – исторической зоне – нельзя строить дома выше трёх этажей, а в жилой зоне Ж.4 такие дома должны быть не ниже пяти, но не выше 14 этажей. В жилой зоне нельзя строить промышленные предприятия, а в промышленной – жилые дома. В регламенте для каждой зоны установлены основные виды разрешённого использования земельных участков, условно разрешённые виды использования и вспомогательные виды разрешённого использования. Всё, что в эти три перечня не попало, вообще не может быть построено. Кроме того, регламентом для каждой зоны установлен набор предельных допустимых параметров для объектов строительства. Например, в зоне Ж.4 – застройки многоквартирными домами в 5-14 этажей - коэффициент застройки земельного участка установлен в 0,4 (то есть на выделенном под строительство участке сам дом должен занимать не больше 40% его площади), минимальное количество машиномест – не менее одного на две квартиры, для встроенных офисов и магазинов – одно машиноместо на каждые 20 метров площади. Есть ряд и других предельно допустимых параметров.

Все эти параметры, включая виды основного разрешенного использования, записываются в градостроительный план земельного участка – документ, похожий на паспорт участка, который выдаётся владельцу земли. С помощью этих регламентов процесс застройки территорий города максимально упорядочивается. Например, какая-то организация приобрела в  городе земельный участок и решила на нём что-нибудь построить. Получив градостроительный план на этот земельный участок, можно узнать, что участок находится, например, в зоне Ж.4. Значит, здесь можно построить дом от 5 до 14 этажей с соблюдением перечисленных выше параметров. Это основное разрешенное использование. В этом случае застройщик готовит проект, обращается в городскую администрацию, получает разрешение и строит дом, который затем вводит в эксплуатацию, заселяет его своими сотрудниками или продаёт в нём квартиры всем, кто пожелает их купить. 

А как же публичные слушания? Они в этом случае не нужны, поскольку строительство такого дома уже предусмотрено градостроительным регламентом. Но правил не бывает без исключений. Как говорилось выше, помимо основного установлены ещё и условно разрешенные виды использования земельного участка. Так, в упомянутой зоне Ж.4 кроме жилого дома можно построить отдельно стоящий торговый центр или задумать строительство дома выше 14 этажей. А вот здесь для получения разрешения как раз и нужно соблюсти условия, главным из которых и будет проведение публичных слушаний. Нельзя просто пойти и получить разрешение на строительство. Вначале необходимо провести публичные слушания, затем их протокол представить в комиссию по землепользованию и застройке, затем, если есть разногласия – передать их в согласительную комиссию в городской администрации, которая выдаст заключение, на основании которого мэр города может принять решение – разрешить такое условное строительство или нет.

Такой же порядок действует и тогда, когда застройщик хочет что-то построить с отклонениями от предельно допустимых параметров. Например, занять под дом больше 40% площади участка и уменьшить в связи с этим количество парковок (ведь места для них будет мало) или возвести дом большей этажности, или… Впрочем, этих «или» не так уж много, поскольку, например, придвинуть дом вплотную к другому не позволят СНиПы и противопожарные правила, и здесь уже никакое разрешение мэра не поможет. 

Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности проводятся в соответствии с Положением о них, утверждённым решением Думы Великого Новгорода. В этом документе чётко прописан порядок их проведения, сроки извещения и требования к документам, которые должны быть составлены по их итогам. Следует сразу сказать, что публичные слушания – это не собрание «колхоза» по вопросу «нужно ли нам строительство ещё одного дома по соседству». Как сказано в нормативном документе, «…слушания проводятся с целью информирования граждан, их объединений и соблюдения их права на участие в обсуждении и осуществлении намечаемой градостроительной деятельности, на благоприятные условия жизнедеятельности, а также прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства...». Так что никакого голосования на таких собраниях и тем более принятия большинством голосов решений – строительству быть или не быть - не предусматривается.

Соседи даже большинством голосов не могут решать – строиться ли собственнику земельного участка на нём или пусть остаётся пустое место, чтобы свет не загораживался. Это неправильно с точки зрения гражданского права. Ведь тогда получится, что будет работать принцип «кто первый встал, того и тапки». Кто первый поселился – тому и решать, каков будет окружающий пейзаж. Это не допускается законом, поскольку неоправданно ущемит права собственника соседнего земельного участка. Так для чего же тогда слушания, и есть ли смысл на них ходить. Смысл есть, и ещё какой.

По итогам публичных слушаний в обязательном порядке составляется протокол, к которому прикладывается список принявших в них участие граждан с их адресами, тезисы выступления застройщика (тому, кому надо отступить от правил) и, внимание - возражения участников, если они есть. Представьте, кто-то решил построить рядом с вами дом большего размера, чем предусмотрено Правилами – отступить от предельно допустимых параметров. Вы не пошли на слушания, не высказали своих возражений. Протокол поступил в комиссию по землепользованию и застройке, а затем к мэру для принятия решения. В протоколе написано, что слушания состоялись, никто из участников не возразил против отступления от параметров. Что остаётся сделать? Правильно, разрешить. Ведь никто не возражает. И ваше последующее возмущение, когда дом рядом с вами появится, уже не будет иметь никакого значения. Всё должно делаться вовремя. Для этого и предусмотрена процедура. А вот если возражения такие есть, рассмотрены комиссией, по ним дано заключение, то принять решение «разрешить» будет уже ой как нелегко. Ведь глава администрации не враг горожанам.

Далеко за примерами ходить не надо. Совсем свежий. В микрорайоне «Ивушки» владелец земельного участка хотел построить отдельно стоящее здание торгового центра. Это условно разрешенный вид использования земельного участка для этой зоны, то есть требовались публичные слушания. Они состоялись, и люди выразили своё решительное несогласие с таким намерением, о чём все горожане могли узнать через СМИ. Итог – такое строительство не разрешено, о чём имеется соответствующее постановление.

В стадии принятия решения сейчас находится вопрос отклонения от предельно допустимых параметров при строительстве дома на улице Завокзальной. Не буду предрекать итог, но решительное «нет» от жителей соседних домов относительно слишком большого размера запланированного дома в ходе публичных слушаний прозвучало, и с этим придётся считаться.

И таких примеров можно привести ещё много. Публичные слушания – одна из форм прямого выражения общественного мнения по важным общественным вопросам, и не стоит пренебрегать такой возможностью, предоставленной законом.

Константин ДЕМИДОВ