Цена за воздух

Как изменится рынок загородной недвижимости в 2021 году?

Рекордный рост за 30 лет

2020 год отмечался рекордным за последние 30 лет ростом спроса на рынке загородной недвижимости. Это повлияло на рост цен на покупку и аренду жилья. В связи с введёнными ограничениями и режимом самоизоляции во время пандемии особым спросом пользовались дачи, коттеджи и дома. Особенностью стало то, что недвижимость покупатели и арендаторы чаще стали рассматривать для круглогодичного, а не сезонного проживания. По этой причине важным фактором при выборе было наличие в пешей доступности магазинов, аптек, школ и детских садов.

Причём следует отметить, что на рынке загородной недвижимости объём первичного предложения от застройщиков не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить этот рынок на первичный и вторичный.

На рост объёма заключённых договоров повлияло и то, что многие из собственников жилья, сдававших его долгосрочно, решили заработать на краткосрочной аренде. Также в 2020 году предложение на рынке загородной недвижимости увеличилось за счёт собственников, которые не смогли продать дом и решили сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса.

Вторая волна

Первая волна пандемии привела к резкому росту спроса на покупку и аренду загородной недвижимости почти в 10 раз по сравнению с 2019 годом, причём договоры заключались иногда даже без просмотров объекта недвижимости и по завышенной цене. Вторая же волна пандемии прошла более спокойно. Это связано с тем, что некоторые арендаторы уже заключили договоры на аренду объекта недвижимости весной, провели там лето и продлили договор. Также ряд потенциальных покупателей приобрёл объект недвижимости в период первой волны пандемии.

В целом увеличение спроса привело к росту цен на 6–20% в зависимости от вида объекта. На рост повлиял также высокий спрос на многочисленные проекты с ликвидными объектами.

Что будет в 2021 году?

В наступившем году не ожидается ажиотажного спроса на аренду загородной недвижимости, поэтому цены, по всей вероятности, вырастут ненамного. Весной и летом возможен рост на 2–4% в связи с фактором сезонности. Если в 2021 году продолжится ажиотажный спрос на коттеджи, то это может повлиять на увеличение предложения в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые посёлки, а несколько домов одновременно. В таком случае рост цен на ликвидные объекты продолжится.

Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться. В результате это сдержит средние цены на рынке загородной недвижимости.

Особенностью 2020 года стало появление доступной ипотеки на загородную недвижимость. Программа льготной ипотеки может благотворно повлиять на развитие рынка и поддержать выросший спрос уже после завершения пандемии.

Усадьбы ждут

Особый сегмент рынка — загородные усадьбы. Если до революции 1917 года в России насчитывалось около 80 тыс. усадебных комплексов, то через 90 лет, в 2007-м, — около 7 тыс. Виной тому пожары, ветхость, вандализм, зачистки под застройку.

По данным АУИПИК, сейчас зарегистрировано 2528 усадеб: 529 федерального, 1947 регионального и 52 местного (муниципального) значения, причём 61% объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, в неудовлетворительном состоянии.

Уже не первый год предпринимаются попытки решить проблему ветшания и сохранения усадеб. Однако, несмотря на льготные условия различных программ аренды, пока недостаточно желающих принять в них участие. Возможно, это связано с тем, что восстановление требует колоссальных финансовых средств, которыми, особенно в обстоятельствах последних лет, потенциальные инвесторы не располагают. Получить заёмные средства под такие цели очень сложно, поскольку банки, как правило, не выдают кредиты под арендуемую собственность. Также главная статья расходов — налог на имущество и землю.

Все эти детали пока не позволяют загородным усадьбам стать привлекательным объектом недвижимости.

Что в регионах?

Говоря в целом о прогнозах на 2021 год на рынке загородной недвижимости, можно предположить, что цены будут расти меньшими темпами, чем в 2020-м. Снижение нормативных цен планируется лишь в одном регионе — Бурятии, в остальных регионах стоимость жилья, очевидно, будет расти. По прогнозам, больше всего нормативные цены за 1 кв. м вырастут в Москве, Сахалинской и Амурской областях, Приморском и Хабаровском краях. Однако ощутимо резкого роста цен и ипотечных ставок не предвидится.

Марина ДАНИЛИНА,

научный сотрудник лаборатории «Исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков» РЭУ им. Г.В. Плеханова
Фото: Сергей БРУТМАН

Поделиться: