Новгородская мэрия не захотела выдержать баланс интересов

Теперь жителям Завокзальной улицы Великого Новгорода остаётся искать правду у правоохранителей.

Удивительно, но понятия «точечная застройка» наше законодательство не знает. Такого термина не найдёте вы ни в Градостроительном кодексе, ни в документах рангом пониже. А вот обычные люди знакомы с этими словами очень хорошо. И впечатления от знакомства неприятные.

Чему уж тут радоваться, если живёшь себе спокойно: привык  к дому, двору, наконец, пейзажу из окна, а тут бац – и весь уклад под откос. Точечная застройка потому, наверное, так и называется, что новый объект «садится» на уже обжитую ранее территорию и попадает прямо в точку, вызывая возмущение и неприятие коренных обитателей. Вот и жителей Завокзального района Великого Новгорода будущее соседство с таким «точечным» объектом не вдохновило. Один из известных новгородских застройщиков вознамерился построить в этом районе – на углу Морозовского проезда и будущей улицы Космонавтов - ещё один дом. Многоэтажный и многоквартирный, как и все новые дома здесь.

Ничего незаконного в таком желании нет. Земельный участок находится в зоне Ж.4, что по городским Правилам землепользования и застройки даёт право строить жилые дома от 5 до 14 этажей, и на это даже мнения общественности на публичных слушаниях спрашивать не надо. Застраивай себе на здоровье, как это было с теми домами, в которых сейчас и живут рассерженные  горожане. Но не так всё просто.  

В ноябре городские власти провели публичные слушания, выяснили, что соседи категорически возражают против строительства, приобщили к протоколу их предложения уж если не об отказе от стройки вообще, так хотя бы об уменьшении размеров будущего дома, подшили туда же несколько сотен подписей возмущённых жителей, после чего мэр подписал соответствующее постановление, а застройщик получил разрешение на строительство. Так зачем тогда слушания собирали? Людей подразнить и указать им своё место? Многие воспринимают это именно так.

Градостроительство – процесс сложный, затрагивающий интересы множества людей. И интересы эти порой очень противоречивы. Застройщику хочется построить и продать побольше квартир, чтобы получить прибыль. Власти должны и о людях заботиться, и о формальных показателях, эту заботу отражающих. «Наверху» требуют валовые цифры ввода нового жилья по итогам каждого года. Много жилья – хорошо, мало квадратных метров – плохо. И на этой почве интересы коммерческого застройщика и городских властей парадоксально совпадают – и тем, и другим нужен «вал по плану». А вот у жителей такой «вал» в сферу жизненных интересов не входит. Конечно, хорошо, когда город в передовиках по строительному объёму жилья, но своя рубашка всё равно ближе к телу, и комфорт в собственной квартире волнует человека куда больше, чем цифры статистики. Устранять такие жизненные противоречия и должен закон. Вернее, целый массив правовых актов, действующих в этой сфере.

В городах давно уже не лепят «шанхаи» по образцу начала прошлого века. Есть Генеральный план – нормативный документ, который определяет и нынешнюю, и будущую застройку города. Есть Правила землепользования и застройки, разделившие всю территорию на градостроительные зоны, для которых установлены перечни того, что можно в них строить и в каких параметрах. Наконец, есть санитарные (СанПиНы) и строительные (СНиПы) правила и нормы, которые  детально определяют, как проектировать и строить объекты, чтобы не мешать уже существующим домам и не создавать проблем для новых. А есть ещё проекты межевания и проекты планировки территорий. Такой вид документации был введён Градостроительным кодексом, вступившим в силу 30 декабря 2004 г. Земля делится на участки. Какие-то принадлежат частным лицам, какие-то находятся в публичной собственности. Какие-то могут продаваться, а какие-то никогда не могут быть переданы в частную собственность (например, городские улицы, площади, дороги). Вот для такого деления и разрабатываются проекты межевания, в составе которых должны быть и проекты планировки. Если же земля уже поделена, тогда проект планировки утверждается как самостоятельный документ. Нужен он для того, чтобы в пределах какой-то территории (микрорайона, например) четко определить, где должны пройти улицы, расположиться скверы, где должны быть возведены жилые дома, а где для жителей этих домов должны построить школу, детский сад или поликлинику. Этакий мини-генплан для отдельной территории.

И это не просто красивая картинка. Это правовой акт, утверждаемый муниципальной властью по совету с населением, который как раз и держат на публичных слушаниях. Только после утверждения такого проекта планировки территории можно что-то строить на земельном участке. Таков порядок застройки жилых микрорайонов. Мало приобрести землю в зоне, разрешенной для строительства многоэтажного дома, надо чтобы утвержденным проектом планировки именно на этом участке был предусмотрен жилой дом, а, например, не детский садик или спортивная площадка. Проект планировки, по сути, и должен выполнять роль документа, согласовывающего интересы застройщиков, властей и населения.

Наверное, именно поэтому законом персонализирована ответственность за его утверждение. Этот человек – глава местной администрации, в нашем случае – мэр Великого Новгорода. При утверждении такого проекта нужно проверить, соответствует ли он всем правилам, техническим регламентам, нормативам проектирования, а также учесть ещё и программы комплексного развития систем коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Иными словами, проект должен гарантировать, что строительство по нему будет законным и безопасным, а людям, кто поселится в новых домах, будет удобно и комфортно жить: у них не будет перебоев с водой и электричеством, к их дому проложат новую улицу, пустят при необходимости автобус, построят школы, детские сады и объекты здравоохранения. Если всего этого проект не учитывает, его утверждать нельзя, а нужно отправить на доработку.

С Нового года правила стали ещё строже. Поскольку в большинстве поселений (и наш город здесь не исключение) ни о каких программах комплексного развития инфраструктуры и слыхом не слыхивали, в закон добавили ещё одну норму, по которой проект нельзя утверждать, если снизятся фактические показатели обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур или фактические показатели территориальной доступности указанных объектов для населения при размещении планируемых объектов.

Если перевести на русский язык, это означает, что нельзя планировать новое строительство, если это приведёт к ухудшению положения тех, кто уже живёт рядом. Например, будет слишком маленький напор воды в кране из-за большой нагрузки на существующую водопроводную линию; окажется перегружена транспортом улица, ведущая в микрорайон; не хватит мест в ближайших детских садиках, школах, поликлиниках и из-за этого придётся ездить в другие районы города.

Словом, нельзя новым строительством делать хуже, чем было. Планируете новые дома – планируйте и новую школу. И не потом, а одновременно, чтобы не снизились фактические достигнутые показатели обеспеченности людей тем, что им жизненно необходимо. А ещё закон при утверждении таких проектов предписывает учитывать мнение людей, выраженное на публичных слушаниях. А иначе зачем их и проводить?

Все это имеет прямое отношение к нашему случаю. Завокзальный микрорайон начал строиться ещё до появления Градостроительного кодекса. Конечно, и тогда застройка регулировалась определенными нормами. И генеральный план был, и Правила землепользования и застройки. А вот проектов планировки закон не предусматривал. Вместо них утверждались планы застройки. Но они не были нормативными актами, их не обсуждали на публичных слушаниях. Да и обязательного характера они не носили. А потому микрорайону не повезло. Кусочек построил один застройщик по одному плану, ещё кусочек - другой застройщик по своему разумению. А общего утверждённого проекта застройки так и не появилось. Построили  «как придётся».

В итоге есть в микрорайоне жилые дома – много домов. Есть одна новая улица – Завокзальная. Есть магазины – частный бизнес не мог упустить такого количества потенциальных покупателей. Есть даже федеральное казначейство – правда, жителям оно без надобности. А вот детского сада нет. Школы нет и не ожидается. Нет продолжения улицы Космонавтов, без которого уже очень трудно обходиться с таким количеством личного транспорта; нет соединения Морозовского проезда с улицей Ломоносова; нет никаких объектов здравоохранения. Нет даже уличного освещения. На Завокзальной улице фонари стоят, но без электричества. А Морозовский проезд и этим похвастаться не может. Все объекты социальной инфраструктуры находятся в других микрорайонах - вроде бы рядом, но на чужой территории. И школы, и детские сады, и поликлиники – все они изначально не были рассчитаны на эти новые дома и были построены для жителей других микрорайонов.  

То есть сложилось как раз такое положение, которое и не допускается Градостроительным кодексом – застройка явно опередила развитие инфраструктуры.

Конечно, проектом планировки территории микрорайона ситуацию теперь уже не поправишь. Да и в самом проекте вроде бы отпала необходимость – ведь застройка уже есть, а не проектируется. Но остались ещё отдельные незастроенные участки. Например, тот самый, где и хотят поставить злополучный дом. На такой отдельный участок должен разрабатываться и утверждаться проект планировки. Вот он и был вынесен на публичные слушания в ноябре прошлого года и так сильно не понравился жителям. Ведь проектом предусматривается нужный застройщику большой жилой дом. А жителям хотелось бы видеть что-нибудь из социальных объектов или совсем ничего – чтоб не усугублять сложившееся положение, говоря языком закона, «не снижать достигнутые фактические показатели обеспеченности объектами инфраструктуры» своего микрорайона. Или, на худой конец, возвести жилой дом размерами поменьше. Опять же – чтоб не усугублять.

Но жителей не услышали. Вернее, не захотели услышать.

Почему это сделал застройщик – понятно. Потому что уже понёс затраты на приобретение участка, проектные работы, строительную экспертизу. Да и вообще, ему нужна прибыль, а развитие инфраструктуры – не его забота. А вот почему не услышал тот, кто должен слышать – глава местной администрации – мэр Великого Новгорода?

Да, проект прошёл строительную экспертизу, соответствует СНиПам и СанПиНам. Но это понятно и так. И функция высшего должностного лица местной администрации вовсе не заключается в необходимости ещё раз проверить специалистов-экспертов в строительном деле. Задача другая – сбалансировать частные и публичные интересы. Сделать так, чтобы и инвестор-застройщик имел интерес в строительстве, и интересы горожан не страдали. Да и сами горожане не чувствовали себя лишними в своём микрорайоне и «пятым колесом» в телеге публичных слушаний. Не получилось.

Теперь люди пойдут искать правду к правоохранителям. Найдут или нет – вопрос. Зато в чём точно не сомневаются, так в том, что в словосочетании «местное самоуправление» частичка «само-» к ним почти не имеет отношения.  

Константин ДЕМИДОВ

Читать также: "Слушали... И ничего не постановили"

Поделиться: