Денежный капкан

По улицам ходят люди в накидках, на которых ярко, красным чаще по серому, написано: «ДЕНЬГИ». Заборы и столбы увешаны объявлениями, где, в центре, то же слово: «ДЕНЬГИ».

Сегодня всякий уже знает, что те люди и те объявления завлекают во всевозможные «центры», где тебе, просто так, ну, разве что c поправкой на «лёгонький» процент в свою пользу, могут выдать их – ДЕНЬГИ.

Житель Новгорода Александр Фёдорович Пазгалов никогда, в общем-то, не был в числе особо нуждающихся: по помойкам не рыскал, не стоял на обочине автотрасс с плакатиком «Помою машину!», на хлеб да с маслицем всегда хватало.

Более того, до недавнего времени он был собственником роскошной четырёхкомнатной квартиры (общая площадь – 119,2 кв. м.!) в центре города.

В 2014-ом году, однако, мужчина решил продать квартиру: содержать подобные хоромы, сами понимаете, с каждым годом всё сложнее и сложнее – накладнее.

И вот, однажды, ноги принесли Пазгалова в одно из агентств недвижимости – «Центр».

Первым в помещении агентства он встретил мужчину, который, как выяснилось позднее, сам, вроде бы, риэлторской деятельностью не занимался.

 – Этого человека, – рассказывает Пазгалов, – зовут Олег Леонидович Ефимов: управляющий ООО «Центр микроипотеки» и… отец Анастасии Олеговны Тулиной, руководителя агентства недвижимости «Центр». В ходе непринуждённого общения он и предложил мне взять заём в ООО «Центр микроипотеки»: ведь наверняка же, мол, нужны деньги – для того хотя бы, чтобы провести предпродажную подготовку квартиры. Обдумав ситуацию, не сразу, но я решил взять заём на 1 миллион рублей. Одновременно с договором займа был оформлен и договор залога недвижимости (ипотеки): таким образом, обеспечением возврата 1 миллиона рублей и набежавших процентов становилась моя четырёхкомнатная квартира, стоимость которой в договоре была определена в 5 миллионов рублей. При этом, надо сказать, выставляя квартиру на продажу в частном порядке, я «просил» за неё 7 миллионов рублей.

Так или иначе, но 17 апреля были заключены договоры. Не два, однако, а три. Наряду с договорами займа и залога, ещё и «договор об оказании возмездных услуг» между Пазгаловым и ООО «Агентство недвижимости «Центр» в лице А.О. Тулиной. Если по тексту договора, то Пазгалов брал на себя обязательства оплатить агентству работу по предоставлению услуг по «правовой экспертизе и подготовке документов для регистрации договора залога на основании договора займа» в размере «10 процентов от суммы займа».

Что это за «услуги», Пазгалов толком не понимал, но говорит: без этого, заявили, – нельзя. А поскольку в таких случаях мы привыкли полагаться на «опыт и авторитет специалистов», поставил подпись и под этим договором, решив для себя, что, вероятно, таким образом, соглашается на передачу агентству «комиссионных» за работу по поиску вариантов продажи самой квартиры.

На руки, в общем, он получил не 1 миллион, а 895 тысяч рублей.

А вместе с деньгами – и «график погашения займа и процентов», где было расписано всё по месяцам, когда и сколько он должен возвращать: в левой колоночке – «основная сумма», в правой – «проценты».

Договор займа был заключён на три года, но Александр Фёдорович рассчитывал тогда, что долг вернёт гораздо раньше: как только продаст квартиру.

Но она, увы, не продавалась, как без участия агентства недвижимости «Центр», так и при его как бы участии.

И уже после трёх месяцев (в течение которых заёмщик вернул ООО «Центр микроипотеки» 102 тысячи рублей) выбился из графика погашения долга. Сам он говорит, что это было связано с ухудшением здоровья. Но никакой поправки на это самое состояние в договоре нет. Можешь – не можешь: плати!

В договоре было определено другое: в случае нарушения сроков возврата денег на срок более 30 дней займодавец вправе обратиться в суд для наложения взыскания на имущество, заложенное в качестве обеспечения возврата займа.

Этим правом ООО «Центр микроипотеки» воспользовалось в 2015 году. Скрупулёзно подсчитав, что в январе размер долга Пазгалова составлял уже не 1 миллион рублей, а 2 миллиона 88 тысяч 736 рублей (с процентами и набежавшими пени), истец просил суд взыскать эту сумму с ответчика и «обратить взыскание» на заложенную квартиру.

Определением суда исковые требования об обращении взыскания на квартиру были выделены в отдельное производство.

Против такого подхода к делу ответчик не возражал. Более того, не возражал он и против «сильно подросшей» суммы: а что спорить, – он посчитал сам и убедился в том, что расчёты бухгалтера ООО «Центр микроипотеки» верны.

Поскольку никаких разногласий в этой части между истцом и ответчиком не было, суд принял решение об удовлетворении исковых требований.

Квартира, однако, не «продалась» и в последующий период. Вернуть долг – никакой возможности. Решение исполнено не было.

Поэтому в сентябре прошлого года суд вернулся к рассмотрению гражданского иска ООО «Центр микроипотеки». Но уже в части «обращения взыскания» на заложенную квартиру.

Несмотря на возражения Пазгалова, суд признал требование, заявленное истцом, подлежащим удовлетворению. Таким образом, элитной четырёхкомнатной квартире вынесли окончательный «приговор»: она была выставлена на публичные торги по решению суда, но уже не за 7 миллионов рублей (цена, назначавшаяся самим Пазгаловым), не за 5 миллионов рублей (цена, обозначенная в договоре залога), а… за 3 миллиона 788 тысяч рублей.           

Как родилась эта сумма? ООО «Аудит-Оценка», которое провело судебную товароведческую экспертизу, пришло к заключению, что рыночная стоимость квартиры – 4 миллиона 735 тысяч рублей. Закон же предусматривает: в случае, если соглашение между сторонами не достигнуто, начальная продажная цена выставленного на публичные торги заложенного имущества должна составлять 80 процентов от его рыночной стоимости.

А это – как раз 3 миллиона 788 тысяч рублей. 

Но и за эту сумму квартиру продать не удалось.

СПРАВКА:

Представление о квартире А. Пазгалова даёт сюжет телекомпании "Триада":

По материалам исполнительного производства служба судебных приставов проводила работу в первой половине 2016 года. Поскольку квартира продана так и не была, 26 мая судебный пристав-исполнитель М.А. Калинина вынесла постановление «о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю». 30 июня судебный пристав-исполнитель В.Е. Михайлова вынесла постановление об окончании исполнительного производства. А 14 июля составила акт о передаче нереализованного имущества взыскателю в счёт погашения долга.

Что означало: «взыскатель» (не лично Олег Леонидович Ефимов, а ООО «Центр микроипотеки») получал основание обратиться в орган государственной регистрации с заявлением о регистрации права собственности на квартиру. При этом её стоимость снизилась уже до 2 миллионов 841 тысячи рублей.

Таким образом, получалось, человек квартиру «потерял».

Таким образом, получалось, он должен был освободить жилплощадь, идти на все четыре стороны и превратиться в российского бомжа.

Шоковый, понятно, финал недостаточно продуманного займа, который и нужен-то был, в первую очередь, для того, чтобы привести квартиру в идеальное состояние, чтобы продать – легче.

Но это, понятно, лирика, на которую у деловых людей внимание обращать не принято.

Уже 26 июля в органе госрегистрации было закреплено право собственности ООО «Центр микроипотеки» на квартиру. Кроме того, выигравшая сторона подала в суд иск о признании Пазгалова, а также его сына и дочери утратившими право пользования квартирой. Иными словами: освободите же помещение!

По этому иску решение пока не принято. А его рассмотрение, по ходатайству Пазгалова, приостановлено до разрешения других судебных споров, инициированных уже им самим.

Сам Александр Фёдорович ещё живёт в квартире, которую по-прежнему называет «своей», и, как может, держит оборону. Хотя уже предлагали отдать ключи… А потом (почему-то из ООО «Агентство недвижимости «Центр») стали приходить письма с «сообщением» (по-видимому, в форме намёка) о том, что «стоимость ежемесячной платы за наём квартиры – ориентировочно 45 тысяч рублей, без учёта коммунальных платежей».

Ощущая себя человеком, которого «раздели», «ощипали», он надеется ещё на то, что найдёт поддержку у прокуратуры и суда, куда подал сразу несколько заявлений, в которых обращает внимание на некоторые любопытные детали, сопровождавшие всю займо-залоговую эпопею.

Совершенно необъяснима одна из них. Согласно решению суда, его задолженность перед ООО «Центр микроипотеки» – 2 088 736 рублей. Согласно постановлению УФССП о передаче нереализованной квартиры взыскателю, нынешняя её  стоимость – 2 841 000 рублей. То есть, в результате нехитрых арифметических вычислений получается, что, как ни крути, стоимость квартиры больше суммы задолженности. На 752 264 рубля.

И, казалось бы, коль получил такой подарок судьбы, поторопись уж отдать то, что причитается проигравшему… Но, что воистину удивительно, даже эту разницу – в 752 264 рубля – Пазгалов не получил. Об этих деньгах все, включая приставов, как будто бы забыли, – мелочь, мол, что о них и говорить?! Эта «мелочь», однако, могла стать для Пазгалова чуть ли не последним подспорьем в приобретении себе хоть какого-нибудь жилья взамен «отсуженной» у него «четырёхкомнатной элитной».

А ему – ничего!

И это – прямое нарушение ч. 12 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», где сказано: «Если цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы».

Если это условие не выполнено, считает Пазгалов, сама передача недвижимости становится незаконна, как и все последующие действия с ней связанные.

Незаконным представляется ему и наложение взыскания на жилое помещение, если «для должника оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением». Ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, формулирующая эту норму, предусматривает, правда, для неё исключение, и как раз в виде «жилых помещений – предметов ипотеки». Но сам Пазгалов теперь придерживается мнения, что, вопреки наименованию заключённого между ним и ООО «Центр микроипотеки», с позиций ФЗ «Об ипотеке», его квартира предметом ипотеки, однако, не являлась.

Последнее – вопрос очень не простой, и оставим его разрешение суду.

Но с оценкой «забывчивости» относительно передачи «мелочи» в 752 264 рубля, сдаётся мне, всё намного проще. Ну, согласитесь, неправильно это: при долге в 2 миллиона «с небольшим» «взять» у человека квартиру рыночной стоимостью в 4 миллиона 735 тысяч рублей (её последующее «удешевление» – сугубо технический момент) и… не отдать ему ни копейки. По поводу этого «недоразумения» Александр Пазгалов тоже обратился в суд. 

Кроме исковых заявлений он написал заявление и в прокуратуру с просьбой привлечь Олега Ефимова к уголовной ответственности по ч. 4 ст. 159 УК РФ («мошенничество, повлекшее лишение права на жилое помещение»). Перспективы подобного уголовного дела, если честно, лично мне представляются туманными. Тут уж, скорее, гражданско-правовой талант: опыт и предусмотрительность при составлении договоров и познания по части норм закона, которыми человек умеет пользоваться, – ведь до явной осечки с «непередачей разницы» все действия руководителя ООО «Центр микроипотеки» укладывались в правовое поле. Да и с «непередачей разницы» – тут, определённо, не его «недоработка».

А вот что являют собой недоданные Пазгалову при получении займа «10 процентов от суммы» – вопрос гораздо более интересный. Оплата услуг по «правовой экспертизе и подготовке документов для регистрации договора залога на основании договора займа»? Так эта работа, скажут люди, знакомые со спецификой, заключается лишь в том, чтобы доехать до «Росреестра» и зарегистрировать договор. За это – «под 100 тысяч»? Или всё же за «действия, направленные на оказание услуги по поиску покупателя»? Так, кажется, называется у риэлторов? Если второе, то, похоже, «работа» не выполнена: покупатель не найден. Да и была ли она вообще? Если первое, то было бы правильным исследовать вопрос фактической стоимости такой работы. Иначе в непередаче этих «10 процентов от суммы» можно усмотреть и элементарное их присвоение.

И тогда отсчёт (и процентов, и пени) следует начинать не с 1 миллиона рублей, а всё-таки с 895 тысяч.

Сложная, безусловно, математика. И ситуация – сложная… Но пока существуют всевозможные «займодавцы» (в виде ли банков, кредитных организаций, центров микроипотеки, частных лиц), в такую историю может попасть любой, кто «клюнул» на «деньги в долг».

До финальной точки здесь ещё далеко. Пока со всей этой историей будут разбираться суды. Слава Богу, что не коллекторы!

Нельзя, однако, не отметить. Если всё останется в неизменном виде, получится, что четырёхкомнатная квартира общей площадью 119,2 кв. м. приобретена таким образом, что фактически за неё отдано 895 тысяч рублей (если верить avito, за такую сумму сейчас можно купить лишь однокомнатную на 26 кв. м. где-нибудь в районе Панковки). Если к тем 895 тысячам удастся присовокупить неперечисленные как разницу (округлим) 752 тысячи рублей (общая сумма 1 миллион 647 тысяч рублей), то, получится, такую квартиру ООО «Центр микроипотеки» приобрело… всё равно по цене однокомнатной, но хорошей и где-нибудь в центре города.

Неплохой, что и говорить, результат! 

Хотя, согласен целиком и полностью: долги надо отдавать – хоть другу, хоть «ростовщику». А лучше ими, долгами, не обзаводиться.

Алексей КОРЯКОВ